L’istruttoria della banca: quali documenti da presentare
Per poter ottenere un mutuo, la banca compie scrupolosi accertamenti sul richiedente; si tratta di controlli che tutelano l’istituto di credito in caso di insolvenza. In particolare, è analizzata la situazione economica del contraente, così da valutare se lo stesso è in grado di sostenere la rata mensile del mutuo.
A grandi linee, la rata del mutuo non dovrà essere superiore a un terzo delle entrate mensili. E quindi, qualora la coppia incassi 3 mila euro netti al mese, la rata massima non potrà eccedere i 1.000 euro.
Quando si decide una certa offerta di una banca, inizia l’istruttoria con cui l’istituto di credito verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:
– informazioni anagrafiche;
– informazioni che certificano la capacità di reddito;
– informazioni relative all’immobile.
Le garanzie richieste: l’ipoteca
Per quanto concerne le garanzie, la più diffusa è l’ipoteca sull’immobile acquistato, con la banca che appone un’ipoteca di primo grado sull’immobile, acquisendo di fatto un diritto di prelazione sul bene. Ciò significa che in caso di insolvenza del contraente e di messa in vendita del bene, i proventi andranno prioritariamente all’istituto di credito.
Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca.
Estinzione anticipata
In genere la durata del mutuo è prevista nel contratto e varia da 20, 30 fino a 40 anni. Tuttavia è possibile estinguere in misura anticipata il prestito. In particolare l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
Mutuo per casa in costruzione
È prevista la possibilità di stipulare un mutuo “a stato avanzamento lavori”, comunemente chiamato S.A.L. specifico per le case in costruzione. Di solito la percentuale di concessione è pari circa all’80% dei costi di costruzione (viene valutato anche se il terreno è già di proprietà o da acquistare). L’erogazione non avviene in un’unica soluzione ma come da tabella contrattualmente prevista che segue lo stato di avanzamento dei lavori.
Mutui per i giovani under 36 anni: la garanzia dello Stato
Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali per i giovani.
In particolare è stato previsto un allargamento della garanzia statale a determinate categorie che presentano maggiori criticità di accesso al credito. Così i giovani di età inferiore ai 36 anni con un Isee non superiore ai 40.000 euro che richiedono un finanziamento prima casa con loan-to-value (il rapporto tra ammontare del capitale preso in prestito e valore della casa) superiore all’80%, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo può arrivare dal 50% previsto prima dell’introduzione del Decreto, all’80% della quota capitale.
Il potenziamento della garanzia è stato prorogato fino al 30 giugno 2023.
Agevolazione prima casa
Quando si acquista casa occorre pagare delle imposte allo Stato, imposte che hanno importi diversi a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione ovvero un soggetto privato.
Mi distinguo per la mia abilità nel concludere vendite di immobili in tempi brevi, grazie alla mia profonda conoscenza del mercato.