Quando si decide di vendere casa, uno degli aspetti che più spesso emerge in fase di controllo documentale è la presenza di una difformità: una stanza ricavata dal garage, un balcone chiuso negli anni, una veranda aggiunta senza permessi, oppure semplicemente una piantina catastale che non corrisponde più alla realtà. Situazioni molto più comuni di quanto si pensi, specialmente negli immobili costruiti tra gli anni ’60 e ’90.
La domanda che arriva quasi sempre è la stessa: “Si può vendere lo stesso?” La risposta, nella maggior parte dei casi, è sì — ma con le dovute premesse.
Difformità catastale e abuso edilizio: non è la stessa cosa
Prima di tutto è utile distinguere due situazioni diverse, spesso confuse tra loro.
La difformità catastale riguarda la planimetria depositata in Catasto: se nel tempo sono stati fatti lavori interni — abbattere una parete, spostare la cucina, creare un bagno — senza aggiornare l’accatastamento, la planimetria ufficiale non rispecchia più lo stato reale dell’immobile. Questa discrepanza deve essere regolarizzata prima del rogito, ma nella maggior parte dei casi si risolve con una pratica tecnica relativamente semplice.
L’abuso edilizio è invece una questione urbanistica: riguarda interventi realizzati senza i permessi necessari (o in difformità rispetto ai permessi ottenuti) dal punto di vista del Comune e degli strumenti urbanistici. È una situazione più articolata, che richiede una valutazione caso per caso.
Cosa dice la legge sulla vendibilità
Un immobile con irregolarità urbanistiche non sanate non può essere venduto in modo regolare. La legge è chiara: l’atto notarile deve riportare gli estremi del titolo abilitativo originario (la licenza edilizia, la concessione, il permesso di costruire). Se l’immobile è stato modificato in modo difforme e non è stato avviato alcun percorso di regolarizzazione, il notaio non può procedere.
Questo non significa che la vendita sia impossibile, ma che prima del rogito è necessario affrontare la situazione in modo corretto.
Quali strade esistono per regolarizzare
Le opzioni dipendono dal tipo di difformità, dalla sua entità e dalla normativa applicabile — sia nazionale che regionale. In linea generale esistono due percorsi.
Il primo è la sanatoria ordinaria: permette di regolarizzare opere realizzate senza permesso, pagando un contributo. Non tutte le difformità sono sanabili: dipende dalla tipologia dell’intervento e dalla conformità con le norme urbanistiche vigenti.
Il secondo è la demolizione e ripristino: nei casi in cui la sanatoria non è percorribile, il proprietario può demolire la parte abusiva e riportare l’immobile allo stato autorizzato. Non sempre praticabile o conveniente, ma in certi casi è l’unica strada.
E se la difformità è piccola? Il concetto di tolleranza
La normativa prevede alcune soglie di tolleranza per variazioni minime rispetto al progetto originario. Si tratta di difformità di fatto irrilevanti sul piano pratico, che non impediscono la compravendita. Tuttavia, anche in questi casi è necessario che un tecnico valuti con precisione se si rientra davvero nelle tolleranze ammesse: non è qualcosa che si può stabilire a occhio.
Perché è fondamentale saperlo prima di mettere casa in vendita
Scoprire una difformità a trattativa già avanzata — o peggio, pochi giorni prima del rogito — è uno degli scenari più stressanti e costosi che un venditore possa vivere.
Può bloccare tutto, far slittare i tempi, generare tensioni con l’acquirente o addirittura portare a una rescissione del compromesso.
Ecco perché la fase di controllo documentale, svolta prima di avviare la vendita, ha un valore concreto: non si tratta di burocrazia fine a se stessa, ma di anticipare i problemi quando c’è ancora il tempo e la serenità per risolverli.
In pratica, quando iniziamo un percorso di vendita, una delle prime cose che facciamo è verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, la planimetria catastale e i titoli edilizi. Se emerge qualcosa, lo diciamo subito — con chiarezza — e, quando serve, coordiniamo il lavoro con un tecnico per trovare la soluzione più adeguata.
In sintesi: non è un ostacolo insormontabile, ma va gestito per tempo
Avere una difformità catastale o un abuso edilizio non condanna la vendita. In molti casi si risolve, a volte con costi contenuti. Ma richiede una gestione tecnica corretta, con il supporto di un geometra o architetto, e — soprattutto — va affrontata prima di mettere il cartello “vendesi”.
Se hai qualche dubbio sulla situazione documentale della tua casa, il modo migliore per capire come stai è fare una verifica il prima possibile. È da lì che partiamo.
Hai una casa che vorresti vendere ma sospetti ci siano delle irregolarità?
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Mi distinguo per la mia abilità nel concludere vendite di immobili in tempi brevi, grazie alla mia profonda conoscenza del mercato.