Il mutuo è un contratto tra un soggetto e un intermediario, in genere una banca, che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (detto mutuante) ad un altro soggetto (detto mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Essendo un prestito a titolo oneroso, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.
In genere il mutuo viene richiesto per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze.
TIPOLOGIE E TASSI
I mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso d’interesse applicato. La principale componente del costo del mutuo difatti è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo.
I tassi di interesse comunemente applicati sono: “fisso” o “variabile”, ma esistono anche altre tipologie di tasso.
Mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
Mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate.
Mutuo a tasso misto: il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.
IL PIANO DI AMMORTAMENTO
Fulcro del contratto di mutuo è il cosiddetto piano di ammortamento, ossia il progetto di restituzione del debito.
I COSTI DEL MUTUO
Il primo grande ostacolo che si pone dinanzi a chi desidera acquistare casa attraverso il mutuo è la cifra da versare come anticipo. È vero che negli ultimi tempi, con tassi di interesse ai minimi storici, anche il finanziamento al 100% è una possibilità concreta, ma solitamente l’istituto di credito preferisce concedere non più dell’80% del costo totale dell’immobile.
I costi da considerare prima di chiedere un mutuo alla banca sono:
– Il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria;
– Le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
– Le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
– Il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito;
– Gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata;
– La commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni.
ASSICURAZIONI MUTUO CASA
Chi accende il mutuo è poi obbligato a sottoscrivere la polizza “incendio e scoppio”, il cui costo è proporzionato al valore dell’immobile e alla durata del mutuo.
L’assicurazione, che protegge l’immobile da incendi, scoppi ed esplosioni, si può pagare in un’unica soluzione o in quote mensili unificate alla rata del finanziamento.
Non è invece obbligatoria l’assicurazione sulla vita, che alcuni istituti di credito propongono insieme al mutuo: il cliente è libero di stipularla e può farlo anche con una banca differente rispetto all’istituto che ha concesso il finanziamento.
COME TROVARE L’OFFERTA MIGLIORE
Per trovare l’offerta migliore di mutuo che faccia alle proprie esigenze uno strumento utile può essere il compratore on line che si trovano gratuitamente su internet che in pochi clic permettono di confrontare le offerte di varie banche.
Per individuare l’offerta più vantaggiosa non basta guardare il tasso di interesse proposto dalle banche, perché la procedura di erogazione di un mutuo è un’operazione finanziaria complessa con costi di istruttoria piuttosto elevati.
Un giusto confronto: per rendere effettivamente confrontabili le diverse offerte il Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio, nel 2003, ha ufficialmente definito l’Indicatore Sintetico di Costo (Isc) che comprende ora tutte le seguenti voci di spesa, che vanno a comporre il reale costo dell’operazione.
Mi distinguo per la mia abilità nel concludere vendite di immobili in tempi brevi, grazie alla mia profonda conoscenza del mercato.